우리는 왜 하필 지금 집을 샀을까?

집은 필요하다. 집을 사용하는 방법에는 빌리는 것과 사는 방법이 있다. 자본주의가 존재하는 동안 돈은 계속 풀리고, 자산가격은 상승하기 때문에, 빌리는 것보다 사는게 낫다. 집을 계속 빌려서 살다보면 저축하고 저축해도 시간이 지나면 거지가 된다. 이게 진짜 벼락거지다. 

자산가격은 금리에 영향을 받는다. 그러니까 금리가 높아져서 자산가격이 많이 하락했을 때 사면 좋다. 집이 싸다는 것은 어떻게 알 수 있나? PIR이라는 지표가 있다. 집값(Price)를 중위소득(Income)으로 나눈 값이다. 화폐가치는 하락하기 때문에 집이 2017년 가격이니 2018년 가격이니 말하는 것보다는 중위소득이랑 비교하는 게 더 적합하다. 

PIR 중에서도 가장 많이 보는 데이터를 보게되면, 서울 집값의 PIR은 2021년말, 2022년 초  18~19 수준이었다. 그런데, 최근 서울 집값을 종합해보면, 지난 팬데믹 기간의 고점 대비 30~40% 떨어진 수준이다. 그렇다면, 현재 PIR은 보수적으로 12.6~13.3배 수준이라고 볼 수 있다.

그리고 서울 PIR 12.6~13.3배 수준의 집값은 2019년 수준이다. 적당한 가격이라고 생각할 수 있다. 2019년에 PIR이 연초에는 12.94에서 연말에는 13.61로 상승했다. 누군가는 PIR이 12.5로 하락하는 것을 확인하고 살 수 있는 것이 아니냐고 할 수 있다. PIR은 후행지표다. 늦다. 

그럼 최근 집값을 하락시킨 금리는 왜 상승했나? 인플레이션 때문인다. 인플레이션은 수요요인과 공급요인으로 나눌 수 있다. 일반적으로 인플레이션은 수요요인이 더 영향을 미친다. 돈이 많아지니까 더 쓰게 되는 수요요인. 그런데, 이번에는 공급측 요인이 크다. 팬데믹 이후 인플레이션의 40% 이상이 공급측 요인으로 추정된다. 

우려되는 것은 지금의 인플레이션이 잡히지 않아서 금리를 더 올리면 어떡하지 싶은 부분일 것이다. 위에서 언급했던 공급측 요인 40% 인플레이션은 약 40년 동안 없던 일이다. 공급측 인플레이션은 구조적인 변화로 인해 발생했고, 더 심화되고 있다. 미국의 노동력 부족, 화석 에너지와 원자재에 대한 투자 부족 그리고 유럽의 에너지 전환이 구조적 변화의 원인이다. 

위에 언급한 요인들은 "구조적인 변화"이기 때문에 쉽게 해결될 것 같지 않다. 만약 인플레이션이 지속되고, 금리가 높은 수준을 유지하면 자산가격은 더 떨어질까? 아니, 인플레이션이 지속되면 자산가격은 상승한다. 돈의 가치가 똥이 되니까. 어제 10만원 하던게 내일 12만원이 되는데 왜 현금을 들고 있을까. 어서 빨리 뭐라도 사야지... 

 

게다가 팬데믹 이후 인플레이션에 대한 연준의 반응은 전례가 없는 반응이다. 포워드 가이던스를 활용하기 시작했다. 포워드 가이던스는 통화정책의 방향을 선제적으로 안내해 시장이 미리 반응하도록 하는 효과가 있다. 금리를 나중에 75bp 올릴 것이라고 미리 이야기하면, 자산가격은 이미 75bp 인상을 반영하는 것이다. 

그래서 이번 시장사이클에서 자산가격은 반응은 어느 때보다 빠르다. 연준이 아직 금리를 더 올린다고 이야기를 하지만, 시카고 연은의 금융여건지수(FCI)는 이미 지난 10월 이후 덜 긴축적으로 개선되고 있는 것도 시장이 실제 정책 시행보다 먼저 반응하기 때문이다. 그러니까 금리인상이 이미 자산시장에 많이 반영됐다고 볼 수 있다. 

급격한 금리인상이 지속되면, 자산가격이 더 충격을 받을 수 있지만, 이제 그런 국면은 끝났다. 실제로 에너지 가격 등 명목 인플레이션은 하락하고 있다. 연준은 이제 빠른 금리인상보다 최종금리가 얼마나 될 지, 그리고 얼마나 오래 유지할 지가 포인트라고 이야기한다. 급격한 금리인상은 없다. 심지어 24년에는 인하할 가능성도 점도표에 반영하고 있다. 

그럼에도 부동산이 앞으로 하락해야 할 이유는 가득하다. 역전세난, 높은금리, 가격버블, 금리 쪼금 더 인상 등등 파다보면 밑도끝도 없을 것이다. 문제는 부동산이 상승해야 할 이유가 아무것도 없다는 동시에, 지금 부동산이 안 좋다는 것을 모르는 사람도 없다는 것이다. 

세상은 항상 정반합이다. 어떤 현상이 극단으로 치우치게 되면, 항상 반대의 현상이 나온다. 최근 등장하는 정부의 규제 완화는 부동산 가격 급락이라는 극단적 현상에 대한 정부의 반대 작용이다. 정책 시행 이후에도 약세 추세는 변하지 않을 수 있다. 하지만, 전혀 효과가 없을 것이라고 생각한다면 자신을 속이는 것이다. 

1분기에 역전세난이 정말 심해져서 집값이 폭락한다면, 정부가 그냥 다 망해버리라고 둘까? 영국 정부는 파운드화 가치가 급락하자 양적완화와 양적긴축을 동시에 시행하는 코미디를 보여줬다. 시장 붕괴는 아무도 원하지 않는다. 설령 붕괴된다면 집 하나 있는 게 나중을 생각해도 낫지 않을까? 

 

직접 경험한 부동산에서 아파트 초급매 찾는 팁

 

2022년 12월 19일